Ինչպե՞ս գրավադրել բնակարան և գումար ստանալ 2022 թվականին. քայլ առ քայլ հրահանգներ փորձագետների խորհրդով.

Հետևելով տնտեսությունում տիրող իրավիճակին՝ բանկերը մեղմում կամ խստացնում են իրենց վարկային քաղաքականությունը։ 20 տարի առաջ վարկերը տրամադրվում էին խնամքով` գրավով կամ երաշխավորված: Ժամանակի ընթացքում ի հայտ եկան ավելի շատ միկրոֆինանսական հաստատություններ, ավելացավ նաև տրամադրվող վարկերի ու վարկային քարտերի թիվը։ Վարկառուների նկատմամբ պահանջների մակարդակը նվազել է.

Սակայն վերջին տարիների տնտեսական ցնցումները ստիպում են բանկերին և այլ վարկատուներին կրկին ավելի ընտրողական դառնալ: 2022 թվականին վարկ ստանալու միակ վստահ ճանապարհը բնակարանի գրավադրումն ու արագ գումար ստանալն է։

Մենք պատրաստեցինք քայլ առ քայլ հրահանգներ և խոսեցինք փորձագետի հետ, թե ինչպես անել ամեն ինչ ճիշտ:

Հիմնական բանը բնակարանի գրավի մասին

Բնակարանի հիփոթեքի պահանջները

Մեր երկրում բնակարանի գրավադրման համար միասնական պահանջներ չկան՝ ո՛չ բուն գույքի, ո՛չ էլ գումար ստանալ ցանկացողի համար։ Վարկատուներն առաջնորդվում են բացառապես իրենց ֆինանսական շահերով և ռիսկերի գնահատմամբ:

Օրինակ, մեկ բանկը երբեք որպես գրավ չի վերցնի բնակարան ZATO-ներում, քանի որ դրանք փակ քաղաքներ են։ Եթե ​​վարկառուն չկարողանա վերադարձնել գումարը, ապա բնակարանը պետք է վաճառվի, և դա դժվար կլինի: Եվ վարկատուի համար կարևոր է հնարավորինս շուտ վերադարձնել իրենց գումարները: Մեկ այլ բանկ կարող է ընդունել նման բնակարան, բայց առաջարկել մի փոքր ավելի բարձր տոկոսադրույք և ավելի քիչ գումար տալ, քան բնակարանն իրականում արժե:

Վարկառուի թույլատրելի դիմանկարը նույնպես տարբեր է յուրաքանչյուր վարկատուի համար: Խոշոր բանկերը կարող են հրաժարվել, եթե անձը չունի մշտական ​​աշխատանք և եկամուտ։ Կամ առաջարկեք ոչ այնքան բարենպաստ պայմաններ: Վարկային և սպառողական կոոպերատիվները և մասնավոր ներդրողները, ընդհակառակը, այնքան էլ քննադատաբար չեն գնահատում հայտատուին փողի դիմաց։

Մենք վերլուծել ենք պարտատերերի առաջարկները 2022 թվականին և դուրս ենք բերել «Միջին թվաբանական» պահանջները մեր երկրում բնակարանի գրավի համար։

Բնակարանը գտնվում է քաղաքում, որտեղ կա վարկատուի ներկայացուցչություն։ Եթե ​​բանկը (թեև ոչ միայն նա կարող է ընդունել բնակարաններ որպես գրավ) ձեր տարածքում մասնաճյուղեր և մասնաճյուղեր չունի, նման բնակարանը դժվար թե դիտարկվի: Պատճառը պարզ է՝ եթե վարկառուն չկարողանա մարել պարտքը, ապա նրան պետք է վտարեն, դատի տան և վաճառեն։ Սրանք ծախսեր են վարկատուի համար, հատկապես, եթե նա գտնվում է այլ քաղաքում:

Բնակարանի վիճակը. Վարկատուն չի նայելու նոր պաստառներ և կրկնակի ապակեպատ պատուհաններ։ Բնականաբար, եթե բնակարանը հրդեհի հետևից է, ապա այն անլիկվիդ է։ Բայց ընդհանուր առմամբ գեղեցիկ կահույքն ու նոր խոհանոցային հավաքածուն չեն ազդում արժեքի վրա։ Ի վերջո, դա գրավադրվող բնակարան է, որը հնարավոր է արագ վաճառվի։

Պարտատերերի համար կարևոր է, որ տունը վթարային չլինի, խարխուլ. Պահանջներ կան հարկերի և բնակարանների քանակի վերաբերյալ։ Օրինակ, վեց բնակարաններով երկհարկանի տները, որոնք կառուցվել են խորհրդային տարիներին, չեն համապատասխանում պարտատերերի մեծամասնության չափանիշներին: Եթե ​​տունն ունի փայտյա հատակներ, ապա, ամենայն հավանականությամբ, գրավը տարբերակ չէ:

Բոլոր կոմունիկացիաները պետք է աշխատեն՝ գազ, էլեկտրականություն, ջեռուցում և ջուր։ Ապօրինի վերակառուցումն ամենից հաճախ չի թույլատրվում։ Օրինակ, եթե խոհանոցի և սենյակի միջև պատը քանդվել է գազօջախով բնակարանում, սա շատ կարևոր է: Բայց եթե միայն մառանն է վերամշակվել, ապա դա բանկի հայեցողությամբ է: BTI-ում օրինականացված վերամշակումները ընդունելի են:

Ինչպե՞ս է փոխատուն իմանում, որ բնակարանը իրացվելի է: Դա պարզ է. դուք պետք է պատվիրեք գնահատում: Սա վճարովի ծառայություն է: Մեր երկրում միջին արժեքը 5-15 հազար ռուբլի է: Մասնագետը կգա, կնկարի, եզրակացություն կգրի՝ գնահատման ալբոմ։ Տեսուչը կնշի բնակարանի վաճառքի միջին արժեքը, որի հիման վրա բանկը եզրակացություններ կանի վարկի չափի վերաբերյալ։

Սեփականության հիմքը. Պարզ ասած, ինչպես եք ստացել այս բնակարանը: Վարկատուի համար իդեալական հիմք է առուվաճառքի պայմանագիրը: Այսինքն՝ ժամանակին ինքդ ես տուն գնել, իսկ հիմա ուզում ես գրավ դնել։ Կամ դուք սեփականաշնորհել եք բնակարան։ Հիշեցնենք, որ սեփականաշնորհումը սկսվել է 1991թ.

Նրանք զգուշանում են նվիրատվության պայմանագրով և որպես ժառանգություն ստացած բնակարաններից։ Հատկապես, եթե բնակարանը վերջերս է տեղափոխվել ձեզ մոտ: Հանկարծ մի երկու ամսից քրեական, դատաիրավական նախա՞ղք բացահայտվի։ Օրինակ՝ կլինեն ժառանգներ, որոնց շահերը գույքը բաժանելիս հաշվի չեն առնվել։

Միևնույն ժամանակ, նման բնակարաններ դեռ ընդունվում են, սակայն նրանցից խնդրում են սեփականության իրավունքի ապահովագրություն թողարկել։ Նման քաղաքականության համաձայն՝ ապահովագրական ընկերությունը պարտավորվում է գումար վճարել բնակարանի համար, եթե հանկարծ նվիրատվության պայմանագիրը կամ ժառանգությունը բողոքարկվի դատարանում։

Կալանքի տակ գտնվող բնակարանները և նրանք, որոնց համար կնքված է նվիրատվության պայմանագիր, պիտանի չեն։ Դատարանը կարող է կալանք դնել բնակարանի վրա։ Դա տեղի է ունենում, երբ դրա սեփականատերը, օրինակ, ներգրավված է քրեական գործով։ Կամ նրանից պարտքեր են հավաքում։ Վարկատուն չի վերցնի բնակարան, որի համար արդեն իսկ նվիրատվության պայմանագիր է կնքվել.

Ամենից հաճախ չեն ընդունում բնակարաններ, որոնք տրվում են վարձով։ Բայց վարկատուն չի կարող իմանալ այս մասին. պարզապես ընդունեք ձեր խոսքը: Մեկ այլ բան այն է, որ արտակարգ իրավիճակի դեպքում դա կարող է չխաղալ ձեր օգտին: Պատկերացրեք, որ դուք գրավ եք դրել բնակարանը և ապահովագրել եք այն, բայց միևնույն ժամանակ այն տալիս եք վարձակալներին։ Նրանց մոտ գազի արտահոսք է եղել, բնակարանը վնասվել է։ Բնակարանն օգտագործվել է այլ անձանց կողմից, և ապահովագրական ընկերությունը կհրաժարվի փոխհատուցում վճարելուց։

Պահանջներ վարկառուներին

Երբ դուք ցանկանում եք գումար ստանալ բնակարանի գրավադրմամբ, ապա վարկատուն ձեզ նույնպես կգնահատի որպես վարկառու: Բանկերն ունեն ամենախիստ չափանիշները.

Տարիք. Շատ դեպքերում քաղաքացին կարող է տնօրինել իր ունեցվածքը 18 տարեկանից: Բացառություններ կան 16 տարեկանից բարձր անձանց դեպքում, եթե ազատումը ճանաչվում է դատարանի միջոցով, այսինքն՝ անձը համարվում է լիարժեք գործունակ, ինչը նշանակում է, որ նա կարող է տնօրինել գույքը, ներառյալ այն գրավ դնելը.

Սակայն վարկեր տրամադրելիս բանկերը բարձրացնում են վարկառուի նվազագույն տարիքը։ Ստորին բարը ամենից հաճախ 20-21 տարեկան է: Վերին շերտը բավականին լայն է՝ 65-ից մինչև 85 տարեկան: Այս տարիքի ժամանակ վարկն արդեն պետք է ամբողջությամբ փակված լինի։

Օրինակ. Քաղաքի 50-ամյա բնակիչը ցանկանում է բնակարան գրավ դնել և գումարը վերադարձնել բանկին 20 տարով. Այնուամենայնիվ, բանկը վարկավորում է միայն մինչև 65 տարեկան վարկառուներին: Այսինքն՝ ստիպված կլինեք վարկ վերցնել միայն 15 տարով կամ փնտրել այլ բանկ։

Աշխատանքային փորձ և եկամուտ.  Վարկային սպառողական կոոպերատիվները (CPC) և մասնավոր ներդրողները հնարավորինս հավատարիմ են նրանց, ովքեր ցանկանում են գրավադրել բնակարան և գումար ստանալ: Բանկերը կրկին ամենակարևորն են այս առումով: Պատրաստեք 2-NDFL վկայական (եկամտի վերաբերյալ), Ձեզ անհրաժեշտ է աշխատանքի վերջին տեղում առնվազն 3-6 ամիս: Միևնույն ժամանակ, բանկերը հասկանում են, որ ոչ բոլորն են աշխատում պաշտոնապես։ Հետևաբար, նրանք կարող են համաձայնել ընդունել ձեր բանկային քաղվածքը որպես այլընտրանք: Հայտարարությունը պետք է ցույց տա, որ վարկառուն գումար է ստանում որոշակի օրինաչափությամբ, և որ նա իր հաշիվներում ունի դրամական միջոցներ։

Վարկային պատմություն. Առաջին հերթին բանկերը դրան ուշադրություն են դարձնում, դրան է նայում նաև CPC-ն: Վարկային պատմությունը պահվում է հատուկ բյուրոներում: Նրանք տեղեկություններ են փոխանցում, թե ինչ վարկեր են գրանցվում այս անձի համար, արդյոք վճարումները կատարվում են ժամանակին։ 

Բնակարանի գրավադրման քայլ առ քայլ հրահանգներ

1. Ընտրեք փոխատու

Ընտրությունը բանկերի, վարկային սպառողական կոոպերատիվի (CPC) կամ մասնավոր ներդրողի միջև է: Յուրաքանչյուրն ունի իր առավելություններն ու թերությունները, որոնք մենք կքննարկենք ստորև:

2. Պատրաստել փաստաթղթեր

Բնակարանը գրավադրելու համար ձեզ հարկավոր է.

• լրացրեք հայտի ձևը (յուրաքանչյուր վարկատու ունի իր ձևը);
• բնօրինակ անձնագիր գրանցմամբ;
• երկրորդ փաստաթուղթը (SNILS, վարորդական վկայական, TIN, զինվորական վկայական, անձնագիր և երբեմն միանգամից. յուրաքանչյուր պարտատեր ունի իր պահանջները);
• 2-NDFL եկամտի վկայագիր (այն կարող եք խնդրել հաշվապահական հաշվառման բաժնում կամ ներբեռնել այն ձեր անձնական հաշվի մեջ հարկային ծառայության կայքում. առաջին հերթին դա բանկերն են, ովքեր դա պահանջում են);
• աշխատանքային գրքի պատճենը կամ դրանից քաղվածք (բանկերը նույնպես հարցնում են);
• եթե դուք ամուսնացած եք և չեք կնքել ամուսնական պայմանագիր, համաձայն որի ամուսինը (ա) չունի բնակարան և չի հանդես գալիս որպես վարկերի համավարկառու, ապա ձեզ անհրաժեշտ է տեղեկանք գրանցման գրասենյակից.
• բնակարանի սեփականության իրավունքի հաստատում` առուվաճառքի պայմանագիր, քաղվածք USRN-ից, ժառանգության վկայական, նվիրատվության պայմանագիր կամ դատարանի որոշում:

3. Հասկացեք ապահովագրությունը և գնահատումը

Առաջին հերթին, վարկատուն կպահանջի բնակարանի գնահատում: Օրենքը չի պարտավորեցնում դա անել, սակայն գործնականում այդ ընթացակարգը գրեթե միշտ իրականացվում է։ Անհնար է հավատալ վարկառուի այն խոսքին, որ իր բնակարանն արժե որոշակի գումար։ Գնահատող ընկերությունները արագ են աշխատում: Մինչ այդ ստուգեք՝ արդյոք որևէ գնահատող ընկերություն հարմար է, թե՞ միայն բանկի կամ CPC-ի կողմից հավատարմագրվածներից: Մասնագետը կգա, գնահատման ալբոմ կկազմի (միջինը 1-3 օրում) և եզրակացություն կգրի բնակարանի արժեքի վերաբերյալ։

Դրանից հետո վարկատուն կկարողանա հայտարարել այն գումարի մասին, որը նա պատրաստ է տալ արժեթղթի վրա։ Խնդրում ենք նկատի ունենալ, որ ոչ ոք ապառիկ չի տա բնակարանի գնի 100%-ը։ Դե եթե շուկայական արժեքի 80-90 տոկոսը տան։ Օրինակ՝ գնահատողը գրել է, որ գույքն արժե 10 մլն ռուբլի։ Վարկատուն համաձայնում է տալ այս գումարի 75%-ը, այսինքն՝ 7,5 մլն ռուբլի: Հիշեք, որ վարկատուն բնակարանի գնորդը չէ։ Նա այլ խնդիր ունի՝ փող տալ, գումար աշխատել, իսկ եթե ինչ-որ բան սխալ է, արագ վաճառել գրավն ու վերադարձնել իրը։

Մինչև գործարքը, դուք պետք է պայմանավորվեք բնակարանի ապահովագրության վերաբերյալ: Ապահովագրական ընկերությունը պետք է հաստատի, որ պատրաստ է ապահովագրել վարկառուի օբյեկտը և կյանքը: Ֆորմալ առումով ցանկացած ընկերություն հարմար է: Այնուամենայնիվ, վարկատուները հաճախ նշում են ապահովագրողների խումբը, որոնց հետ նրանք աշխատում են: Եթե ​​դուք ընտրում եք այլ ընկերություն, ապա դիմումը կարող է ավելի երկար դիտարկվել կամ նույնիսկ մերժվել՝ առանց բացատրության:

Վարկառուից չի պահանջվում ապահովագրել տիտղոսը (վերևում խոսեցինք այս ծառայության մասին): Բայց վարկատուն, կրկին, այս դեպքում, կարող է հրաժարվել կամ բարձրացնել տոկոսադրույքը։

4. Գրանցեք գրավ

Այս փուլում գործին ներգրավված է պետությունը՝ ի դեմս Rosreestr-ի։ Այս բաժինը պատասխանատու է երկրում հողի և անշարժ գույքի հաշվառման համար: Նրա համար նշանակություն չունի, թե ինչի համար ես վարկ վերցնում և ինչ պայմաններով։ Նա հանդես է գալիս որպես գործարքի մաքրության յուրօրինակ երաշխավոր։ Դրա այն հատվածում, որ այսուհետ Ձեր բնակարանի կողքին գտնվող USRN-ում կլինի ծանրաբեռնվածություն։ Քաղվածքում նշված կլինի, որ բնակարանը գրավադրված է։ Դա անհրաժեշտ է ապագայում վեճերից խուսափելու համար։

5. Վարկի հաստատման և գումարի ստացման պայմանները

Միջին հաշվով, ամբողջ գործընթացը տևում է 14 օր: Սա այն դեպքում, եթե դուք ոչ մի տեղ չեք շտապում, բայց մի հետաձգեք փաստաթղթերի հավաքագրումը: Եկեք տեսնենք, թե ինչից է բաղկացած այս ժամանակահատվածը.

• վարկատուի կողմից դիմումի նախնական հաստատում – 2022 թվականին դա տևում է մի քանի ժամ և նույնիսկ րոպեներ.
• հայտի հաստատում – մինչև հինգ օր, ամենաերկար ընթացակարգը բանկերում է, այս փուլում անհրաժեշտ է տրամադրել բոլոր փաստաթղթերը.
• ապահովագրություն և գնահատում. ընկերությունները աշխատում են արագ, բայց ոչ ակնթարթորեն, այս ընթացակարգերի համար մեզ կպահանջվի մինչև հինգ օր.
• Գրավի գրանցում Rosreestr-ում` դիմումը և դրան կից փաստաթղթերը ստանալու օրվանից հինգ աշխատանքային օր, MFC-ի միջոցով գրանցվելիս` յոթ աշխատանքային օր, չնայած բոլորը կարող են այն ավելի արագ ծախսել.
• գումար ստանալը` գրավի գրանցումից անմիջապես հետո:

Որտեղ է լավագույն վայրը բնակարան վարձելու համար:

1. Բանկեր

Ամենաշահավետ տարբերակը դրույքաչափերի առումով. Դա ավելի քիչ կլինի, քան CPC-ում և ներդրողների մոտ: Բայց բնակարան գրավ դնելն ու փող ստանալը ամենադժվար բանն է։ Որովհետև նրանք ուշադիր դիտարկում են վարկառուին՝ եկամուտների մասին հաշվետվություն, աշխատանքային գրքույկ, վարկային պատմություն: Դուք կարող եք անել առանց դրա, բայց հետո տոկոսադրույքը կլինի ավելի բարձր: Բացի այդ, բանկերի կողմից հաստատման արագությունն ամենացածրն է։ Դուք արագ գումար չեք ստանա:

2. Մասնավոր ներդրողներ

2022 թվականին ներդրողները կարող են գրավի դիմաց գումար տրամադրել միայն անհատ ձեռնարկատերերին և իրավաբանական անձանց՝ բիզնեսի զարգացման համար։ Նրանց արգելվում է վարկ տալ հասարակ քաղաքացիներին։

Եթե ​​ունեք անհատ ձեռնարկատեր կամ ՍՊԸ և գրավի համար հարմար բնակարան, ապա կարող եք վարկ ստանալ ներդրողից։ Սա սովորական մարդ է, ով շահագրգռված է եկամուտ ստանալու մեջ։ Միևնույն ժամանակ, նա կարող է գործել բրոքերի՝ կառավարող ընկերության միջոցով, որն ուղեկցում է գործարքի իրավական կողմը։

Ներդրողները վարկերի ավելի բարձր տոկոսադրույք ունեն, քան բանկերը և CPC-ները: Բայց դուք կարող եք հնարավորինս արագ գումար ստանալ:

3. Այլ տարբերակներ

Միկրոֆինանսական կազմակերպությունները, նրանք նույնպես ՄՖՀ-ներ են կամ «արագ փողերը» չեն կարող բնակարաններ ընդունել որպես գրավ: Օրենքն արգելում է. Գրավատներն էլ բնակարան չեն վերցնում. Մնացել են միայն CPC-ները՝ վարկային սպառողական կոոպերատիվները: Նրանց ռեգիստրը գտնվում է Կենտրոնական բանկի կայքում¹. Եթե ​​ընկերությունը ցուցակում չկա, մի աշխատեք նրա հետ:

CPC-ն վարկավորում է միայն իր բաժնետերերին: Ժամանակակից չափանիշներով ձևաչափը հնացած տեսք ունի: Ի վերջո, ի սկզբանե կոոպերատիվները հորինվել են որպես «փոխօգնության հիմնադրամներ»։ Այսինքն՝ մի խումբ մարդիկ համախմբվում են ու որոշում՝ եկեք գումար ավելացնենք ընդհանուր հիմնադրամին, և եթե բաժնետերերից մեկին այդ միջոցները պետք լինեն, մենք նրան վարկ կտանք։ Եվ մենք կօգնենք մարդուն, և մենք ինքներս փող կաշխատենք։

Ժամանակակից PDA-ները նույն կերպ են աշխատում, միայն թե նրանք գրեթե բոլորին ընդունում են որպես բաժնետեր, և միանալու համար գումար վճարելու կարիք չկա։ Այսինքն՝ վարկառուին ընդունում են կոոպերատիվ, գրավով վարկ են տալիս, նա էլ գումարը վճարում է ՔՊԿ-ին։ Հենց պարտքը փակի, կարող է հեռանալ։ 

Կոոպերատիվները հնարավորինս հավատարիմ են վարկառուի դիմանկարին և հավանություն են տալիս ավելի արագ, քան բանկերը: Բայց նրանց տոկոսն ավելի բարձր է։

Բնակարանի հիփոթեքի մարման պայմանները

Բոլոր պայմանները նշված են վարկային պայմանագրում: Դրանք շատ չեն տարբերվում սովորական վարկերից։ Վճարումները պետք է կատարվեն ամեն ամիս որոշակի ամսաթվերի վրա: Դուք կարող եք վաղաժամկետ մարել վարկը՝ առանց որևէ տույժի։ Երբ պարտքը վճարվում է, երաշխիքային ավանդը հանվում է բնակարանից:

Բանկն իրավունք ունի վերցնելու գույքը, եթե վարկառուն տարվա ընթացքում երեք անգամ առնվազն մեկ օրով ուշանա վճարումները: Անօթևան մնալու իրական սպառնալիք ընտանիքի բոլոր անդամների համար, այդ թվում՝ մինչև 18 տարեկան երեխայի համար.

Մինչ դուք մարում եք պարտքը, դուք չեք կարող որևէ բան անել բնակարանի հետ առանց պարտատիրոջ համաձայնության։ Դուք կարող եք ապրել, կատարել նաև կոսմետիկ վերանորոգում։ Սակայն վերակառուցումը, վաճառքը և վարձակալությունը` միայն գրավի սեփականատիրոջ թույլտվությամբ:

Հանրաճանաչ հարցեր ու պատասխաններ

Պատասխանում է հարցերին GLS Invest Management Company (GLS INVEST) իրավաբան Ալեքսանդր Մորև.

Աղբյուրները:

1. Կենտրոնական բանկի կայքը. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. Հուլիսի 16.07.1998, 102 թ. թիվ 26.03.2022-FZ դաշնային օրենք (փոփոխվել է 01.05.2022 թ. մարտի 19396 թ.) «Հիփոթեքի (անշարժ գույքի գրավի) մասին» (փոփոխված և լրացված, ուժի մեջ է մտնում մայիսի 8-ից, 3-ից) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17125/b9eebfdbd17ea0ea7b0420dc375c19dXNUMXfXNUMXfXNUMX/.