Ինչպե՞ս գրավադրել տուն և գումար ստանալ 2022 թվականին

2022 թվականին տան գրավով ապահովված վարկային ծրագրերը բավականին տարածված են և հասանելի են գրեթե բոլոր բանկում: Դրանց էությունը կայանում է նրանում, որ վարկային կազմակերպությունը հաճախորդին տալիս է գումար, իսկ նրա գույքն ընդունում է որպես գրավ, քանի դեռ նա ամբողջությամբ չի մարում պարտքը։ Միևնույն ժամանակ, դուք կարող եք ապրել տանը, բայց անհնար է այն վաճառել կամ փոխանակել, քանի դեռ բանկը չի հանել բեռը: Մենք պատմում ենք ձեզ, թե ինչպես կարելի է գրավադրել տունը և գործարք կնքել քայլ առ քայլ՝ ընթացակարգի նրբություններից մինչև գումար ստանալը: 

Տան գրավադրման հիմնական կետերը 

Հիփոթեքային տան պահանջներ

Յուրաքանչյուր բանկ ունի գրավի իր պահանջները: Ոմանք պատրաստ են ընդունել միայն բնակարաններ։ Մյուսները բաժնետոմսեր են համարում բնակելի անշարժ գույքի, հանրակացարանի սենյակների, տների, քաղաքային տների, երբեմն նույնիսկ ամառանոցների և ավտոտնակների մեջ: Օբյեկտին ներկայացվող պահանջները կախված կլինեն դրա տեսակից:  

տուն

Ամենից հաճախ բանկերը պահանջում են, որ շինարարական աշխատանքներն ամբողջությամբ ավարտվեն, և շենքը պատրաստ է ապրելու: Երբեմն ընթացքի մեջ գտնվող շինարարությունը կարող է հաստատվել որպես գրավ, եթե այնտեղ արդեն հաղորդակցություններ են իրականացվել, և կա նախագիծ։ Այս դեպքում գազի առկայությունը պարտադիր չէ։ Շենքն ինքնին պետք է փաստաթղթավորվի որպես բնակելի շենք: Կրկին որոշ բանկեր պատրաստ են դիտարկել «բնակելի շենք առանց բնակության վայրի գրանցման իրավունքի»: 

Եթե ​​տունը փայտյա է, ապա որոշ բանկեր այն որպես գրավ կվերցնեն միայն այն պայմանով, որ շենքը 1985 թվականից հին չէ: Որոշ բանկերում՝ ոչ ավելի, քան 2000 թվականը: Այլ նյութերից կառուցված տների համար տարվա համար խիստ պահանջներ չկան: շինարարության։ 

Կարևոր է նաև մաշվածության աստիճանը։ Փայտե տների համար այն չպետք է գերազանցի 40%, իսկ այլ նյութերից պատրաստված տների միջին արժեքը 50% է: Շենքի հիմքի համար պահանջներ կան. Այն պետք է լինի ամուր և պատրաստված բետոնից, աղյուսից կամ քարից: Կույտային հիմքի վրա կանգնած տուն դնելը բանկերի մեծ մասում չի աշխատի: 

Ֆինանսական հաստատությունը նայում է նաև շենքի գտնվելու վայրը: Շատ դեպքերում սա պետք է լինի այնպիսի բնակավայր, որտեղ, բացի գրավադրված տնից, կա առնվազն ևս երեք բնակելի շենք: Բացի այդ, 2022 թվականին տուն գրավադրելու համար այն պետք է ունենա շուրջօրյա հասանելիություն, ինչպես նաև մշտական ​​կոյուղի, էլեկտրաէներգիա ընկերությունից, ջեռուցում, ջուր, զուգարան և սանհանգույց։ 

Townhouse

Բնակելի շենքի մեկուսացված հատվածը որպես գրավ կվերցվի, եթե այն ունի առանձին մուտք, սեփական փոստային հասցե և ընդհանուր պատ հարևան թաղամասով, որտեղ դուռ չկա: Ըստ փաստաթղթերի՝ տարածքը պետք է գրանցվի որպես անհատական ​​օբյեկտ։ Հնարավոր են դիզայնի մի քանի տարբերակներ.

• բնակելի շենքի մի մասը;
• բլոկ շինարարական տուն;
• բլոկ հատված;
• կիսակառույց բնակելի շենքի մի մասը;
• բնակարան;
• բնակելի տարածքներ;
• կացարանի մի մասը։

Կոնկրետ բանկի ամբողջական պահանջները, որտեղ դուք նախատեսում եք վարկ վերցնել, կարելի է գտնել նրա պաշտոնական կայքում: Նաև այս տեղեկատվությունը կարելի է ստանալ բանկի մենեջերից կամ աջակցության ծառայության մասնագետից հեռախոսով կամ չաթի միջոցով: 

Պետք է նկատի ունենալ, որ, ամենայն հավանականությամբ, որպես գրավ չեն վերցնի գույքը, որն արդեն ծանրաբեռնված է կամ պատկանում է կիսաքանդ կամ կիսաքանդ բնակարանային կատեգորիաներին։ Բացի այդ, բանկը կարող է հրաժարվել, եթե տան սեփականատերերը վերակառուցում են կատարել և չեն օրինականացրել այն: Գրավի առարկան քննարկելիս բանկը ավելի մեծ ուշադրություն է դարձնում այն ​​շենքերին, որոնք կարող են պոտենցիալ քանդվել առաջիկա տարիներին: Առաջին հերթին դա վերաբերում է փայտե շինություններին։ 

Հարկ է նաև հաշվի առնել, որ բանկը մինչև վարկ տրամադրելը կարող է կապ հաստատել պրոֆեսիոնալ գնահատողի հետ: Եթե ​​մասնագետը դրական եզրակացություն տա օբյեկտի վիճակի, դրա մաշվածության աստիճանի վերաբերյալ, ինչպես նաև բացառի վերանորոգման անհրաժեշտությունը և հնարավոր վթարային վիճակը, ապա օբյեկտը կհաստատվի որպես գրավ: Այնուամենայնիվ, վարկառուն վճարում է գնահատողի ծառայությունների համար, և այդ գումարը պետք է նախապես բյուջետավորվի:

Տուն գրավադրելու քայլ առ քայլ հրահանգներ

Տուն գրավ դնելն ու գումար ստանալը մի փոքր ավելի դժվար է, քան սպառողական վարկ վերցնելը։ Ավելի շատ փաստաթղթեր կպահանջվեն, և գործընթացը երկար կտևի: Ի՞նչ քայլեր պետք է անցնի վարկառուն:

1. Ապահովված վարկի համար դիմեք բանկի կայքում կամ նրա մասնաճյուղում:
2. Ուղիղ այցով բանկ – ստանալ ճշտող տեղեկատվություն մասնագետից, առցանց դիմումով – սպասել մենեջերի զանգին և պարզել փաստաթղթերի ցանկը: Պետք է հստակեցվեն նաև օբյեկտին ներկայացվող պահանջները: 
3. Փաստաթղթերը բանկ ներկայացրեք ինքներդ կամ առցանց: Այստեղ ցանկալի է ամեն ինչ անել հնարավորինս արագ, քանի որ որոշ փաստաթղթեր ունեն վավերականության սահմանափակ ժամկետ։ Օրինակ, USRN-ից քաղվածքը պատրաստ կլինի իր պատվերի օրվանից ոչ շուտ, քան 7 օր: Եթե ​​դուք դիմում եք ուշ, և Rosreestr-ը հետաձգում է թողարկումը, ապա եկամտի վկայականը կամ աշխատանքային վկայականի պատճենը կարող է անվավեր դառնալ (դրանց վավերականության ժամկետը ընդամենը 30 օր է):
4. Սպասեք գրավի և վարկի վերաբերյալ բանկի որոշմանը: Եթե ​​դրանք հաստատվեն, ստորագրեք վարկային պայմանագիրը և ավարտեք գործարքը: 
5. USRN-ում գույքի վրա գրավ դնել՝ դրա վրա բեռ դնելով. Որոշ բանկերում այս քայլը կարելի է բաց թողնել, քանի որ նրանք ինքնուրույն գրանցում են գործարքը Rosreestr-ով: Այլ վարկային հաստատություններում ձեզ հարկավոր է բանկի աշխատակցի հետ միասին գալ Rosreestr կամ MFC:
6. Սպասեք, մինչև Rosreestr-ը մշակի դիմումը և վերադարձնի փաստաթղթերը՝ դրանցում արդյունքի վրա նշան դնելով։ Այս փաստաթղթերը պետք է տեղափոխվեն բանկ:
7. Սպասեք, մինչև բանկը ստուգի ներկայացված փաստաթղթերը, այնուհետև վարկ տրամադրի։

Կախված պայմանագրի պայմաններից՝ գումարը կա՛մ մուտքագրվելու է նախապես նշված հաշվեհամարին, կա՛մ բանկի մենեջերը կզանգի և կհրավիրի գրասենյակ։ 

Փաստաթղթերի խմբագրում

Ինչ վերաբերում է փաստաթղթերին, ապա յուրաքանչյուր հաստատություն կունենա իր ցանկը, որը պետք է նախապես հստակեցվի։ Այնուամենայնիվ, առավել հաճախ պահանջվում են հետևյալ փաստաթղթերը.

• ֆեդերացիայի քաղաքացու անձնագիր.
• անշարժ գույքի սեփականության իրավունքը հաստատող փաստաթղթեր (քաղվածք USRN-ից դրանում նշված սեփականատիրոջ հետ կամ գրանցման վկայական).

Կարող են պահանջվել նաև հետևյալ փաստաթղթերը.

• Եկամտի հաշվետվություն;
• աշխատանքային գրքի վավերացված պատճենը.
• SNILS;
• միջազգային անձնագիր;
• վարորդական իրավունք;
• ամուսնության պայմանագիր, եթե այդպիսիք կան.
• Գնահատող հանձնաժողովի հաշվետվությունը գույքի գնահատման վերաբերյալ.
• Ամուսնու նոտարական համաձայնությունը համատեղ սեփականություն հանդիսացող անշարժ գույքի գրավադրմանը.

Որտե՞ղ է տուն գրավ դնելու լավագույն վայրը:

Տունը կարող եք գրավ դնել ոչ միայն բանկերում, այլ նաև այլ ֆինանսական հաստատություններում։ Հաշվի առեք նրանց պայմանները՝ որոշելու, թե որտեղ է առավել շահավետ անշարժ գույք գրավադրելը:

Բանկեր

Վարկի հայտը քննարկելիս բանկերը ուշադրություն են դարձնում գրավի վրա միայն հաճախորդի վճարունակությունը ստուգելուց հետո: Ուստի կարևոր է, որ վարկառուն համապատասխանի պահանջներին, և նրա եկամուտը ցածր չլինի բանկի առաջարկածից: Միևնույն ժամանակ, բանկում վարկավորման անվիճելի պլյուսը գործարքի թափանցիկությունն է։ Պայմանագրի կնքումից հետո վճարումը չի ավելանա, հավելյալ միջնորդավճարներ կամ դուրսգրումներ չպետք է լինեն։ 

Բանկային վարկերի տոկոսադրույքներն ամենացածրերից են՝ համեմատած այլ ֆինանսական հաստատությունների հետ: Միջին հաշվով դրանք տատանվում են տարեկան 7-ից 15%-ի սահմաններում։ Բացի այդ, եթե վարկառուն դադարեցնի վճարումները, ապա բանկերը պարտքը կհավաքեն միայն օրենքին համապատասխան։ 

Այնուամենայնիվ, կան նաև թերություններ բանկից գրավով վարկ ստանալու համար: Առաջին հերթին վարկային կազմակերպությունը որոշում է կայացնում՝ ելնելով վարկառուի վարկային պատմությունից։ Եթե ​​այն կոռումպացված էր կամ ընդհանրապես չկա, ապա դիմումը կարող է չհաստատվել: Գրավի օբյեկտի ստուգումը շատ ժամանակ է պահանջում, դա պետք է հաշվի առնել դիմելիս: Դիմումի և փաստաթղթերի ամբողջական փաթեթի ներկայացման պահից մինչև քննարկման արդյունքը միջինում տեւում է մոտ մեկ շաբաթ։ Բայց վարկառուն այս պահին գումարը դեռ չի ստացել։ Դա տեղի կունենա միայն այն ժամանակ, երբ նա վերջնականացնի գույքի վրա ծանրաբեռնվածությունը և համապատասխան փաստաթղթերը բանկ ներկայացնի։ 

Որոշ ժամանակ կպահանջվի նաև օբյեկտը գնահատող կազմակերպության կողմից ստուգելու համար: Բացի այդ, վարկառուն վճարում է ծառայության համար, և սա լրացուցիչ 5-10 հազար ռուբլի է: Արժե հաշվի առնել բանկերի մեծ մասում օբյեկտի պարտադիր ապահովագրությունը: Երբեմն կարելի է հրաժարվել դրանից, բայց հետո տոկոսադրույքը կավելանա 1-2 կետով։ Ապահովագրության արժեքը տարեկան 6-10 հազար ռուբլի է: 

Մասնավոր ներդրողներ

Ի տարբերություն բանկերի, մասնավոր վարկատուներն ավելի մեծ ուշադրություն են դարձնում գրավի իրացվելիությանը: Հաճախորդի վճարունակությունը հետին պլան է մղվում, թեև ամբողջությամբ դուրս չի գրվում: Հետեւաբար, տունը գրավ դնելն ու գումար ստանալն ավելի հեշտ է, բայց շատ ավելի թանկ։ «Մասնավոր առևտրականների» կողմից հայտի քննարկման ժամկետը կարճ է, սովորաբար որոշումը կհրապարակվի դիմումը ներկայացնելու կամ հաջորդ օրը: Միջին տոկոսադրույքը կազմում է ամսական մոտ 7%, այսինքն՝ տարեկան մինչև 84%։ Հետեւաբար, երկար ժամանակ մեծ քանակություն վերցնելը պարզապես ձեռնտու չէ։ Օրինակ, եթե դուք վերցնում եք 3 միլիոն ռուբլի 3 տարի ամսական 5% տոկոսադրույքով, ապա ամբողջ ժամանակահատվածի համար գերավճարը կկազմի ավելի քան 3,5 միլիոն ռուբլի: Պետք է նկատի ունենալ, որ մասնավոր ներդրողների մեծ մասը պայմանագիր է կնքում 1 տարով։ Տեսականորեն մեկ տարում այն ​​կարող է երկարաձգվել, բայց ոչ ոք չի երաշխավորում, որ պայմանները հետագայում չեն փոխվի դեպի վատը։ 

MFI- ներ

Գործող օրենսդրության համաձայն՝ միկրովարկային և միկրոֆինանսական կազմակերպությունները չեն կարող արժեթղթով գրավով վարկեր տրամադրել, եթե դա ֆիզիկական անձանց բնակելի անշարժ գույք է։ Այնուամենայնիվ, նրանք կարող են փող թողարկել, որոնք ապահովված են կոմերցիոն անշարժ գույքով: 

Ինչպես մասնավոր վարկատուների դեպքում, հայտը ստուգելիս ՄՖՀ-ներն ավելի մեծ ուշադրություն են դարձնում ոչ թե վարկառուի վարկային պատմությանն ու վճարունակությանը, այլ գրավադրված օբյեկտի իրացվելիությանը։ Միևնույն ժամանակ, դիմումն ինքնին կքննարկվի բավականին արագ, երբեմն մի քանի ժամվա ընթացքում: Սակայն տոկոսադրույքը նույնպես փոքր չի լինի՝ տարեկան մինչև 50%: Ամեն դեպքում, վարկի և գրավի վերաբերյալ փաստաթղթերը ստորագրելուց առաջ պետք է ուշադիր ուսումնասիրել դրանք։ Դե, եթե հնարավորություն կա փաստաբան ցույց տալու։ Այսպիսով, ապագայում ռիսկը կարող է կտրուկ նվազել։ 

PDA

CPC-ները վարկային սպառողական կոոպերատիվներ են: Այս կազմակերպության էությունն այն է, որ դրան միանում են բաժնետերերը՝ ինչպես ֆիզիկական, այնպես էլ իրավաբանական անձինք: Նրանք կատարում են միանվագ կամ պարբերական վճարումներ։ Իսկ անհրաժեշտության դեպքում կարող են վարկ վերցնել, աստիճանաբար մարել՝ հաշվի առնելով տոկոսները։ Եթե ​​մարդը ՔՊԿ անդամ չէ, այնտեղ չի կարող վարկ վերցնել։ Նման կազմակերպությունների գործունեությունը կարգավորվում է օրենքով: Եթե ​​որոշում կայացվի միանալու ՔԿԿ-ին, արժե համոզվել, որ այն հուսալի է։ Դա կարելի է անել՝ ստուգելով կոոպերատիվի անդամակցությունը SRO-ին: Որոշակի ինքնակարգավորվող կազմակերպությանը պատկանելու մասին տեղեկատվությունը պետք է նշվի CPC կայքում: 

Այս մեթոդի առավելություններն այն են, որ հայտի քննարկումը շատ ժամանակ չի պահանջում, և գումարը կարող է տրվել առանց սպասելու մինչև գույքի վրա ծանրաբեռնվածություն դրվի։ Տոկոսադրույքները սովորաբար ավելի ցածր են, քան այլ ֆինանսական հաստատությունները: Միևնույն ժամանակ, բավականաչափ մեծ գումար կարող է տրվել ապառիկ, և որոշում կայացնելու պահին հաշվի չեն առնվում վարկառուի հաստատված եկամտի առկայությունը և նրա վարկային պատմությունը։ 

Առավել շահավետ կլինի KPC-ում բնակարանի գրավադրմամբ վարկ ստանալը, բայց միայն այն դեպքում, եթե դուք արդեն անդամ եք կամ ժամանակ ունեք դառնալու, և միայն դրանից հետո դիմեք: Հակառակ դեպքում, ավելի լավ է դիմել բանկին:

Տան հիփոթեքի պայմանները

Անշարժ գույքով ապահովված վարկի մարումը կատարվում է ճիշտ այնպես, ինչպես սպառողական վարկի մարումը: Դրանք կարող են լինել անուիտետ կամ տարբերակված վճարումներ: Այսինքն՝ նույնը վարկի ողջ ժամկետի ընթացքում կամ նվազում է վճարման ժամկետի ընթացքում։ 

Արժե հիշել գրավի առարկայի փաստացի պարտադիր ապահովագրության մասին։ Որոշ բանկեր վարկառուից պահանջում են կյանքի և առողջության ապահովագրություն: Երբեմն դուք կարող եք հրաժարվել ամբողջ ապահովագրությունից, բայց հետո բանկը կբարձրացնի տոկոսադրույքը 1-5% -ով: 

Պետք է հաշվի առնել նաև, որ տան վրա ծանրաբեռնվածություն դնելուց հետո սեփականատերը չի կարողանա ամբողջությամբ տնօրինել այն։ Այսինքն՝ հնարավոր չի լինի տալ անշարժ գույք, վաճառել, փոխանակել կամ այլ գրավ տրամադրել։ 

Առաջին հերթին, դուք պետք է դիմեք բանկին, որտեղ ստանում եք ձեր աշխատավարձը: Այս դեպքում ավելի քիչ փաստաթղթեր կպահանջվեն, բացի այդ, ամենայն հավանականությամբ տոկոսադրույքը կնվազի 0,5-2%-ով։ 

Որքա՞ն կարող է ակնկալել վարկառուն: Սա սովորաբար գույքի գնահատված գումարի միայն մի մասն է: Յուրաքանչյուր բանկում այս հատվածը տարբեր է լինելու և տատանվելու է 50-ից 80%: Այսինքն՝ եթե տունը գնահատվել է 5 մլն ռուբլի, ապա 2,5-ից 4 մլն ռուբլի վարկ կտան։ 

Ապահովված վարկերի վերաֆինանսավորումը դժվար է, քանի որ քիչ բանկեր կցանկանան զբաղվել գրավի վերաթողարկման գործընթացով: Սա պետք է հաշվի առնել այն հաստատության ընտրության ժամանակ, որին կներկայացվի հայտը: 

Կարևոր է նաև խուսափել խարդախ սխեմաներից, եթե որոշեք վարկ ստանալու համար դիմել բանկից դուրս: Օրինակ՝ վարկային պայմանագրի փոխարեն վարկառուին կարելի է կնքել նվիրատվության պայմանագիր կամ առքուվաճառքի պայմանագիր։ Նրանք դա կբացատրեն այսպես՝ վարկառուի կողմից պարտքն ամբողջությամբ վճարելուց հետո այս գործարքը կչեղարկվի։ Սակայն եթե վարկառուն ստորագրի նման պայմանագիր, դա կնշանակի անշարժ գույքի նկատմամբ նրանց իրավունքների ամբողջական և կամավոր փոխանցում։ 

Ռիսկը նվազագույնի հասցնելու համար պետք է դիմել հայտնի խոշոր կազմակերպությունների և բանկերի։ Ցանկալի է նաև վարկային պայմանագիրը ցույց տալ փաստաբանին, որպեսզի նա կարողանա գնահատել դրա օրինականությունը։

Հանրաճանաչ հարցեր ու պատասխաններ

Փորձագետները պատասխանել են ընթերցողների ամենատարածված հարցերին. Ալեքսանդրա Մեդվեդևա, Մոսկվայի փաստաբանների ասոցիացիայի փաստաբան и Սվետլանա Կիրեևա, MIEL անշարժ գույքի գործակալության գրասենյակի ղեկավար.

Աղբյուրները

1. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/36a6e71464db9e35a759ad84fc765d6e5a03a90a/